Entre novembre et mars, la même confusion revient : « mon bailleur peut-il refaire la toiture pendant la trêve hivernale ? », « puis-je en tant que locataire refuser une intervention ? ». La trêve hivernale définie par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution interdit uniquement l’expulsion d’un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars. Elle ne suspend ni le droit ni l’obligation du bailleur d’entretenir le clos et le couvert, nuance qu’ignorent encore beaucoup de propriétaires comme de locataires en 2026.

1. Comprendre la trêve hivernale et ce qu’elle ne couvre pas

Le grand public associe la trêve hivernale à une période de protection générale du locataire, alors qu’elle vise en réalité une mesure très ciblée. Cerner cette distinction permet d’éviter abus de droit du bailleur et revendications infondées du locataire.

Définition exacte de la trêve hivernale

L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’aucune mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre ne peut être mise en œuvre jusqu’au 31 mars suivant. Depuis la loi du 15 avril 2013 (article L115-3 du code de l’action sociale et des familles), cette suspension s’accompagne d’une interdiction de couper eau, électricité ou gaz pour impayés. La trêve est donc strictement une trêve « des expulsions et coupures d’énergie », pas une trêve « de toute intervention ». Texte intégral sur Légifrance, article L412-6 CPCE.

Ce que la trêve ne suspend jamais

La trêve ne suspend ni l’état des lieux, ni la délivrance d’un congé pour reprise ou vente, ni le paiement du loyer, ni les obligations d’entretien du bailleur, ni le droit d’accès raisonnable pour travaux nécessaires. Un bailleur qui imposerait des travaux invasifs sans préavis dépasserait toutefois son droit. L’article 6 de la loi de 1989 trace cette frontière étroite, comme le rappelle la fiche Service-Public.fr sur les obligations du bailleur.

2. Obligations d’entretien du bailleur (article 6 loi 1989)

Le pivot juridique des travaux en cours de bail est l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Applicable à toutes les locations de résidence principale en vide ou en meublé, il place l’entretien du clos et du couvert du côté du propriétaire.

Le contenu précis de l’article 6

L’article 6 impose au bailleur de délivrer un logement décent, de l’entretenir et d’y faire toutes les réparations autres que locatives. La toiture relève des grosses réparations à la charge du propriétaire (article 606 du code civil). Démoussage préventif, réparation de zinguerie, remplacement de tuiles cassées : à la charge du bailleur. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives n’inclut pas la toiture, position confirmée par la fiche ANIL sur la répartition des charges et travaux.

Pourquoi l’hiver est souvent le moment d’intervenir

L’hiver révèle les fuites infiltrantes : pluie abondante, mousse gorgée d’eau, vents d’ouest. Un sinistre découvert en décembre n’attend pas mars. La disponibilité des prestataires drone est meilleure en saison creuse. Certains démoussages doux par drone restent possibles entre 5 et 15 °C, comme détaillé dans notre guide démoussage hivernal.

Conséquence si le bailleur n’entretient pas

Un propriétaire qui refuse l’entretien d’une toiture dangereuse s’expose à plusieurs actions du locataire : mise en demeure recommandée, saisine de la commission départementale de conciliation, demande de réduction de loyer devant le juge des contentieux de la protection, voire condamnation pour logement indécent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. La trêve hivernale ne constitue jamais un motif valable pour différer un entretien essentiel.

3. Préavis et droits du locataire face aux travaux

Le bailleur a le droit d’entretenir mais le locataire conserve la jouissance paisible de son logement (article 1719 du code civil). Toute intervention concilie ces exigences par un préavis écrit et un calendrier raisonnable.

Le préavis écrit d’au moins sept jours

La loi Macron du 6 août 2015 (article 7) impose au bailleur de prévenir son locataire par écrit dans un délai raisonnable avant tout démarrage de travaux non urgents. La jurisprudence et les pratiques des fédérations professionnelles (FNAIM, UNPI) retiennent un préavis minimum de sept jours pour les interventions extérieures sans pénétration et de quinze jours à un mois pour les chantiers invasifs. Le préavis précise date, durée, nature des travaux et identité du prestataire.

Les cas où le locataire peut refuser

Pas de droit de veto général. Le locataire peut s’opposer en cas de préavis inférieur à sept jours sans urgence, demande d’évacuation totale non négociée, travaux d’amélioration excédant 21 jours sans accord (article 1724 du code civil), ou horaires déraisonnables (avant 8h, après 19h, week-ends sans accord). L’opposition doit être motivée par écrit, en recommandé.

Les cas où il ne peut pas refuser

Le locataire ne peut s’opposer à des travaux conservatoires de sauvegarde (article 1724 du code civil), même gênants. Une fuite avérée, une mousse menaçant la couverture, un risque d’effondrement imposent une intervention sans délai. Un démoussage par drone, sans échafaudage ni accès au logement, reste une intervention non invasive que le locataire ne peut bloquer s’il a été dûment prévenu. Un refus abusif peut justifier une action en justice du bailleur.

4. Indemnisation des dommages causés par les travaux

Aucun chantier de toiture, même réalisé par drone, n’est strictement sans risque pour le locataire : ruissellement de produits sur le balcon, micro-projections sur les vitres, gêne sonore, voiture stationnée sous le rayon d’action. L’article 6 de la loi de 1989 et l’article 1719 du code civil organisent la responsabilité du bailleur en cas de dommages, et il est essentiel que les deux parties comprennent comment elle s’active.

Le principe de la responsabilité du bailleur

Le bailleur, en tant que commanditaire et gardien de l’immeuble, répond des dommages causés par les travaux à l’égard du locataire. Cette responsabilité est de nature contractuelle, fondée sur l’obligation de jouissance paisible. Concrètement, si une projection de produit endommage du linge étendu, si une chute d’élément casse un mobilier de jardin, si une rupture de canalisation lors d’une intervention entraîne un dégât des eaux, le locataire peut demander réparation au bailleur. Le bailleur exercera ensuite son recours contre le prestataire fautif au titre de sa propre assurance responsabilité civile professionnelle, ce que la DGCCRF rappelle dans ses fiches consommateur sur les travaux.

L’évaluation du préjudice indemnisable

Le préjudice indemnisable comprend les dommages matériels directs (biens abîmés, frais de nettoyage), les troubles de jouissance anormaux (gêne dépassant ce qui est inhérent aux travaux), et le cas échéant les frais de relogement temporaire si l’intervention rend une pièce inhabitable. L’article 1724 du code civil prévoit que si les réparations durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé. Pour un démoussage par drone qui dure une demi-journée, ce mécanisme ne s’applique évidemment pas, mais il devient pertinent pour une rénovation lourde.

La procédure amiable puis contentieuse

En cas de dommage, le locataire doit photographier les dégâts, constituer un dossier de preuves (factures, devis de remise en état) et adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant le préjudice et chiffrant la demande. Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans un délai d’un mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. La présence d’une assurance multirisque habitation côté locataire et d’une assurance propriétaire non occupant côté bailleur fluidifie généralement la résolution.

5. Cas particuliers : copropriété, meublée, Airbnb

Les règles générales décrites jusqu’ici s’appliquent à la location vide de résidence principale. D’autres situations modifient la donne et méritent un traitement à part, sans quoi un bailleur ou un locataire risque de mal anticiper sa marge de manœuvre.

Le cas de la copropriété

Quand le logement loué se situe dans un immeuble en copropriété, la toiture est une partie commune dont la gestion appartient au syndicat des copropriétaires et non au bailleur seul. La décision d’engager un démoussage ou une rénovation passe par un vote en assemblée générale à la majorité prévue par la loi du 10 juillet 1965 (article 24 ou 25 selon la nature des travaux). Le bailleur ne peut donc pas, de son propre chef, faire intervenir un prestataire sur la toiture commune ; en revanche, il doit prévenir son locataire dès que la copropriété a voté et communiqué la date d’intervention. La distinction entre travaux d’entretien courant et travaux d’amélioration reste sensible et fait l’objet de contentieux fréquents devant les tribunaux. Notre guide démoussage en copropriété détaille toute la procédure.

Location vide versus location meublée

La loi ALUR de 2014 a unifié le régime des locations vides et meublées de résidence principale en plaçant les deux sous l’empire de la loi de 1989. Les obligations d’entretien du bailleur sont donc identiques. La différence porte essentiellement sur la durée du bail (3 ans en vide, 1 an en meublé) et sur l’inventaire du mobilier, sans impact direct sur les travaux de toiture. La trêve hivernale s’applique de la même façon aux deux régimes.

Location saisonnière et meublé de tourisme (Airbnb)

Les locations saisonnières de courte durée (Airbnb, Abritel, Booking) relèvent du code du tourisme et non de la loi de 1989. La trêve hivernale ne s’y applique pas puisque les occupants ne sont pas locataires au sens du bail d’habitation. Le propriétaire peut donc librement planifier ses interventions de toiture entre deux séjours, sous réserve d’informer le voyageur en cours s’il y en a un et de respecter ses obligations envers d’éventuels copropriétaires. La fenêtre hivernale est généralement très favorable car la fréquentation Airbnb chute en novembre-décembre dans la majorité des régions, ce qui dégage des créneaux confortables pour un démoussage drone.

Bail mobilité et logement de fonction

Le bail mobilité (1 à 10 mois, créé par la loi ELAN de 2018) suit les règles de la loi de 1989 avec adaptations. Le logement de fonction obéit à des règles propres au contrat de travail. Dans ces deux cas, l’obligation d’entretien de la toiture par le bailleur (ou l’employeur) demeure, et le préavis reste de mise. La trêve hivernale n’a pas d’incidence particulière sur ces régimes.

6. Démoussage par drone et trêve hivernale : un cas favorable

Parmi les interventions de toiture envisageables pendant la trêve hivernale, le démoussage par drone occupe une place particulière, à la fois sur le plan juridique et sur le plan pratique. Aucun accès au logement, aucune nuisance prolongée, intervention en demi-journée : la formule cumule les arguments pour les bailleurs comme pour les locataires.

Pourquoi le drone simplifie la coordination bailleur-locataire

Une intervention drone se déroule depuis la voie publique ou depuis un emplacement extérieur autorisé, sans nécessiter de monter sur le toit, sans installer d’échafaudage, sans pénétrer dans le logement. Le locataire n’a pas à être présent, il n’a pas à libérer une pièce ni à déplacer son mobilier. Le préavis de sept jours suffit largement pour qu’il puisse, le cas échéant, rentrer son linge, déplacer sa voiture ou prévenir ses voisins. Du point de vue juridique, la qualification d’intervention non invasive sécurise la position du bailleur : un refus du locataire serait probablement jugé abusif par le juge des contentieux de la protection, sauf préavis manifestement insuffisant ou prestataire non assuré.

Les obligations du prestataire drone vis-à-vis du bail en cours

Le télépilote intervenant chez un bailleur dont le logement est loué doit s’assurer plusieurs choses avant le vol : que le bailleur a délivré son préavis au locataire, qu’aucun voisinage immédiat (balcon, terrasse) ne sera survolé sans information préalable, que la zone d’envol au sol respecte les règles de la DGAC et de l’AESA, que son assurance responsabilité civile professionnelle couvre les dommages éventuels aux tiers (y compris au locataire). SI-DRONE intègre systématiquement ces vérifications dans son protocole d’intervention en bail occupé, et propose un modèle de préavis prêt à l’emploi pour les bailleurs qui en font la demande au standard.

Communiquer en amont pour désamorcer les conflits

L’expérience montre que la majorité des litiges bailleur-locataire en matière de travaux ne portent pas sur la légalité de l’intervention mais sur la qualité de la communication en amont. Un préavis écrit clair, mentionnant l’identité du prestataire, la nature précise des travaux, l’horaire prévu, l’absence d’accès au logement et la garantie d’assurance suffit généralement à obtenir la coopération du locataire. À l’inverse, un appel téléphonique tardif, un SMS la veille ou un prestataire qui se présente sans avertir cristallisent les tensions. La trêve hivernale n’y change rien : un dialogue préalable bien mené reste l’outil le plus efficace.

7. FAQ : huit questions juridiques fréquentes

Mon bailleur peut-il vraiment faire intervenir un démousseur pendant la trêve ?

Oui, sans difficulté. La trêve hivernale ne suspend que les expulsions et les coupures d’énergie pour impayés. Les obligations d’entretien du bailleur posées à l’article 6 de la loi de 1989 demeurent intactes et s’exercent même entre le 1er novembre et le 31 mars. Le bailleur doit seulement respecter un préavis écrit raisonnable, idéalement de sept jours pour une intervention extérieure non invasive.

Quel délai minimum dois-je laisser à mon locataire avant les travaux ?

Sept jours pour une intervention extérieure non invasive comme un démoussage drone, quinze jours à un mois pour des travaux plus lourds ou nécessitant un accès au logement. En cas d’urgence avérée (fuite, péril), le préavis peut être réduit voire verbal, sous réserve de pouvoir le justifier ultérieurement. Le préavis doit être écrit et conservé.

Mon locataire refuse l’intervention, que faire ?

Vérifier d’abord que le préavis a bien été respecté et que la nature des travaux est documentée. Si le refus persiste sans motif sérieux, envoyer une mise en demeure par lettre recommandée précisant le caractère conservatoire de l’intervention. En dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection qui pourra autoriser l’accès sous astreinte. Une médiation par la commission départementale de conciliation reste préférable.

Le locataire peut-il exiger que les travaux soient repoussés au printemps ?

Non, sauf circonstance exceptionnelle (maladie, événement familial). Le bailleur conserve la maîtrise du calendrier de ses interventions, dès lors qu’il respecte le préavis et n’impose pas d’horaires manifestement déraisonnables. Un démoussage de novembre ou février, qui ne dure que quelques heures, ne peut être bloqué par une demande générale de report saisonnier.

Qui paie si la voiture du locataire est tachée par un produit de démoussage ?

Le bailleur, sur le fondement de l’article 6 de la loi de 1989 et de l’article 1719 du code civil. Le bailleur se retourne ensuite contre le prestataire dont la responsabilité civile professionnelle prend en charge le sinistre. Le locataire doit photographier les dommages, conserver les preuves et adresser une demande chiffrée par lettre recommandée. Une indemnisation amiable est généralement rapide quand le prestataire est correctement assuré.

Faut-il un vote en assemblée générale dans une copropriété pour démousser ?

Oui, dès lors que la toiture est partie commune et que la dépense excède les compétences propres du syndic en gestion courante. Selon la valeur des travaux et leur nature, le vote relève de l’article 24 (majorité simple) ou de l’article 25 (majorité absolue) de la loi du 10 juillet 1965. Un démoussage préventif d’immeuble entre généralement dans le cadre de l’article 24 quand il a été budgété au plan pluriannuel de travaux.

Mon Airbnb est-il soumis aux mêmes règles qu’une location longue durée ?

Non, les locations saisonnières relèvent du code du tourisme et non de la loi de 1989. La trêve hivernale ne s’y applique pas, le préavis aux voyageurs en cours se limite à une information de courtoisie et le propriétaire dispose d’une grande liberté pour programmer ses interventions entre deux séjours. Cette flexibilité fait souvent de l’hiver la meilleure période pour entretenir une toiture Airbnb.

Le bailleur peut-il facturer une partie du démoussage au locataire ?

Non, le démoussage de toiture relève des grosses réparations à la charge exclusive du propriétaire en application de l’article 606 du code civil et de l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987. Aucune part de la facture ne peut être répercutée sur le locataire, que ce soit directement ou via une régularisation de charges. Seuls les frais d’entretien des éléments accessibles depuis le logement (gouttières d’un balcon par exemple) peuvent éventuellement être imputés au locataire.

8. À retenir

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, interdit les expulsions et les coupures d’énergie mais ne touche en rien aux obligations d’entretien que l’article 6 de la loi de 1989 fait peser sur le bailleur. Démousser, inspecter ou réparer la toiture pendant cette période est juridiquement possible et souvent techniquement pertinent, à condition de délivrer un préavis écrit d’au moins sept jours au locataire et d’indemniser le cas échéant les dommages causés. Une intervention par drone, sans accès au logement et sans nuisance prolongée, constitue le format idéal pour concilier devoir du bailleur et tranquillité du locataire. Les cas particuliers de la copropriété, du meublé et de la location saisonnière modifient les règles à la marge mais ne suspendent jamais l’obligation centrale du propriétaire : entretenir le clos et le couvert.

Cet article a une vocation informative générale et ne constitue pas une consultation juridique individualisée. Pour une situation particulière, contactez votre ADIL départementale, un avocat spécialisé en droit immobilier ou la commission départementale de conciliation. Les références légales citées sont à jour au 1er janvier 2026 et susceptibles d’évoluer.