Le conseil syndical a remonté un besoin de démoussage de toiture. Le syndic doit constituer un dossier de mise en concurrence opposable, défendable devant l’assemblée générale et neutre face aux copropriétaires opposants. Comment formuler la demande pour que les trois devis soient comparables ligne à ligne ? Quels critères pondérer au-delà du prix au mètre carré ? Quelle grille présenter à l’AG pour permettre un vote éclairé ? Quel calendrier respecter pour intervenir au printemps suivant ?

1. Article 21 de la loi de 1965 : ce que dit vraiment le texte

La règle des trois devis n’est pas un usage commercial : elle est consacrée par la loi du 10 juillet 1965 et par les décisions d’AG qui en fixent le seuil de déclenchement. Le syndic qui s’en affranchit prend un risque de mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle, et la copropriété s’expose à une contestation du marché par tout copropriétaire opposant.

Le texte modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014

L’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose, depuis la loi ALUR, que l’AG arrête un montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Elle se matérialise par la consultation d’au moins trois professionnels, dont les devis seront annexés à la convocation de l’AG. En pratique les copropriétés résidentielles adoptent un seuil entre 700 € HT et 5 000 € HT. Un démoussage moyen entre 1 200 et 6 000 € place quasi systématiquement le marché au-dessus du seuil.

Le rôle de contrôle du conseil syndical

Organe consultatif élu, le conseil syndical contrôle la mise en concurrence pour le syndicat. La documentation de l’ANIL rappelle qu’il émet un avis circonstancié sur les devis comparés. Cet avis n’est pas contraignant pour l’AG mais pèse fortement dans la délibération, car il porte la voix de copropriétaires qui ont examiné les pièces. Un syndic prudent n’envoie jamais une convocation sans avoir recueilli cet avis écrit.

2. Rédiger un cahier des charges écrit unique pour les trois candidats

La comparabilité des devis se joue à 80 % dans le cahier des charges adressé aux candidats. Trois devis construits sur trois interprétations différentes du besoin sont incomparables. Le document, deux à quatre pages, doit cadrer six dimensions techniques et trois dimensions administratives.

Les six dimensions techniques à figer

Surface mesurée en mètres carrés développés (pas en projeté au sol) avec mode de calcul, méthode d’intervention drone obligatoire, produit biocide conforme TP2 du règlement européen UE 528/2012 et autorisé par l’Anses, nombre de passes (un ou deux passages), garantie commerciale écrite de 3 à 5 ans avec conditions du second passage, rapport photographique avant et après avec contrôle de fin de chantier. Une surface annoncée à 350 m² par le syndic et reprise à 290 m² par un candidat conduit à des prix non comparables : le métré doit être donné, pas estimé par chaque candidat.

Les trois dimensions administratives à exiger

Kbis de moins de trois mois, attestation URSSAF de vigilance et RC pro drone à jour ; pièces drone obligatoires (numéro AlphaTango, attestation CATS du télépilote, scénario STS-01 ou STS-02) ; délai de validité du devis (90 jours minimum pour couvrir l’AG et la purge des recours) avec date d’intervention proposée. Tous ces éléments figurent dans le cahier des charges sous forme de liste de pièces à fournir, faute de quoi le devis est écarté pour irrecevabilité. Le syndic adresse le document aux trois candidats par e-mail le même jour, avec un délai de réponse identique de 15 à 21 jours calendaires. Cette traçabilité est exigée par le contrat de syndic type homologué par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

3. Critères de choix d’un prestataire drone : au-delà du prix

Le moins cher des trois devis n’est pas toujours celui à retenir. Quatre familles de critères certifiants ou normatifs structurent le jugement, au-delà du seul prix au mètre carré.

Certification ISO 9001 et démarche QualiPlanet recommandée par l’ARC

La norme ISO 9001 atteste d’un système de management de la qualité documenté, audité et amélioré en continu. Encore peu répandue sur le démoussage drone, elle constitue un avantage discriminant : traçabilité des chantiers, documentation des incidents, formation continue des télépilotes, suivi des réclamations. L’Association des Responsables de Copropriété (arc-copro.fr) publie des recommandations pour la sélection de prestataires et met en avant des démarches qualifiantes. Le label QualiPlanet identifie les entreprises engagées dans une démarche environnementale documentée. Ces signaux, vérifiables auprès des organismes certificateurs ou via Certivéa, complètent la base réglementaire DGAC.

Certification DGAC et RC pro drone : le socle non négociable

Tout opérateur drone professionnel intervenant sur une copropriété doit disposer d’une attestation CATS délivrée par la Direction Générale de l’Aviation Civile, d’un numéro d’enregistrement exploitant AlphaTango au format FRA suivi de 13 caractères, et d’une déclaration de scénario STS-01 ou STS-02 selon la configuration du chantier. L’attestation d’assurance RC pro drone doit couvrir au minimum 750 000 droits de tirage spéciaux conformément au règlement européen 785/2004. Un prestataire qui ne fournit pas ces pièces n’a pas le droit d’exploiter un drone professionnel en zone résidentielle : cause de rejet immédiat, sans même examiner le prix.

4. Grille comparative pondérée pour le conseil syndical

Voici la grille de dépouillement chiffrée à présenter au conseil syndical puis à l’AG. Chaque candidat reçoit une note sur 10 pour chaque critère, pondérée par son poids relatif. Le total sur 10 fait émerger un classement objectif, opposable et défendable devant les copropriétaires opposants.

Exemple chiffré sur trois candidats pour 450 m²

Trois devis reçus : A à 1 800 € TTC (4 €/m²), B à 2 250 € TTC (5 €/m²), C à 2 700 € TTC (6 €/m²). En prix : A 10/10, B 8/10, C 6/10. En qualité technique, A propose un passage et un biocide générique non précisé, B deux passages avec biocide Anses référencé TP2, C deux passages avec biocide TP2 et garantie écrite 5 ans : A 5/10, B 9/10, C 9/10. Côté certifications, A fournit DGAC + RC pro, B ajoute l’ISO 9001, C ajoute ISO 9001 et démarche QualiPlanet : A 6/10, B 9/10, C 10/10. Délais : A 6 semaines, B 4 semaines, C 5 semaines : A 6/10, B 10/10, C 8/10.

Calcul pondéré : A = (10 × 0,4) + (5 × 0,3) + (6 × 0,2) + (6 × 0,1) = 7,3/10. B = (8 × 0,4) + (9 × 0,3) + (9 × 0,2) + (10 × 0,1) = 8,7/10. C = (6 × 0,4) + (9 × 0,3) + (10 × 0,2) + (8 × 0,1) = 7,9/10. Le moins cher (A) ne remporte pas le marché : c’est B qui présente le meilleur équilibre prix-qualité-sécurité. Le différentiel de 450 € entre A et B est compensé par la qualité du biocide, la solidité des certifications et la rapidité d’intervention. Cette méthode pondérée protège juridiquement le syndic face à un copropriétaire opposant qui exigerait le moins-disant prix.

5. Drone vs alternatives : échafaudage, nacelle, cordiste

Le syndic doit savoir arbitrer entre la méthode drone et les méthodes traditionnelles. Les copropriétés sont confrontées à des contraintes spécifiques (gêne aux résidents, immobilisation de parking, accès intérieur) qui pèsent dans le bilan économique global.

Pourquoi le drone l’emporte en copropriété urbaine

Trois arguments structurent l’avantage. L’absence d’échafaudage évite l’autorisation d’occupation du domaine public (taxe variable, 5 à 15 € par jour et par mètre carré occupé selon les communes). La non-mobilisation du parking préserve les places des résidents, sujet de tension communautaire fréquent. La durée de chantier réduite à une demi-journée minimise la gêne sonore. À surface équivalente, le drone est entre 30 et 50 % moins cher que les méthodes traditionnelles une fois intégrés les coûts indirects.

6. Calendrier idéal et présentation devant l’assemblée générale

Le démoussage est une intervention saisonnière : la fenêtre optimale d’application du biocide va d’avril à octobre, avec un pic de qualité entre mai et juillet (températures modérées, hygrométrie favorable). Le calendrier se construit à rebours.

Rétroplanning idéal sur 6 mois

Décembre : le conseil syndical formalise le besoin par écrit. Janvier : le syndic rédige le cahier des charges et lance la consultation des trois prestataires, délai de réponse 21 jours. Février : réception des devis, analyse, avis du conseil syndical, convocation de l’AG (délai 21 jours minimum). Mars-avril : tenue de l’AG ordinaire annuelle, vote du démoussage à la majorité simple de l’article 24 avec devis retenu nommément. Avril-mai : notification du procès-verbal et purge du délai de recours de deux mois. Mai-juin : signature du bon de commande et planification. Juin-juillet : intervention drone. Août-septembre : contrôle photographique 4 à 8 semaines après pour vérifier l’effet du biocide.

Document type pour le conseil syndical : les 8 points à présenter

Le syndic prépare une note de synthèse d’une page recto-verso maximum, accompagnée des trois devis complets en annexe. Les huit points à structurer : (1) constat initial documenté avec photos drone horodatées, (2) méthode de mise en concurrence article 21 avec cahier des charges joint, (3) grille comparative pondérée des trois devis, (4) avis circonstancié du conseil syndical en note signée, (5) devis recommandé nominativement, (6) répartition prévisionnelle aux millièmes avec simulation par lot, (7) calendrier prévisionnel d’intervention, (8) majorité demandée (article 24 ou 25) avec résolution rédigée.

Anticiper les trois questions classiques en séance

« Pourquoi le moins cher n’est pas retenu ? » La grille pondérée : le moindre prix s’accompagne souvent d’une qualité technique inférieure. « Le drone est-il sûr en ville ? » Les attestations DGAC et l’assurance RC pro drone de 750 000 DTS. « Combien je vais payer personnellement ? » Une simulation par lot avec les millièmes appliqués au montant retenu désamorce 80 % des objections. Beaucoup de copropriétés découvrent le besoin en mars ou avril, juste avant l’AG annuelle déjà préparée : la bonne pratique est d’anticiper l’inspection à l’automne précédent pour avoir tout l’hiver pour consulter.

FAQ : 7 questions de syndic et conseil syndical